商品房预售的注意事项
商品房预售的注意事项
1、开发商预售房屋应具备的条件。
①开发项目范围内的土地使用权证已获得。
②开发项目已立项。项目建设资金已筹足或资金来源趋向已明确.
③开发项目筹划书已经上级主管部门(建委或房地产管理部门)批准.只有筹划书被批准后,才允许预售房.开发商在书中以发起人的名义签字.筹划书一经批准,开发商应遵照执行,如有更改应报请主管部门批准,并将批准件以附件的形式附在筹划书内,销售时应向买主出而筹划书,成交后买主应得到一本。在售后的时甸里,如有更改,例如成本随物价上涨而提高,也须报批,并将批件分发给住户。
筹划书的主要内容应为:兴建房屋的目的,房屋的设计和技术说明,房屋售价,销售合同的格式,款项支付方式,由于人工、材料涨价而导致房屋成本上升的分摊及处理方式,房屋管理委员会组成和管理费的构成及数额等。
④房屋产权已经保险公司或银行的担保。
2、预售房屋款项的支付方式
预售房屋的款项之和应低于建成后同套房屋售价,预售款之和大约应为建成后同套房子售价的85%左右,具体计算如下;
预售款之和假设为F',建成后同套房屋售价为F'。假设从基础±O到最后办产权证的时间为2年,银行贷款利率为l2%。所以;40%F(1+l2%)2+40%F(1+l2%)2+20%F=F'所以F=0.8697F'。
款项支付一般分三个阶段。第一次支付是基础为±0的时候,第二次支付是项目形象进度至一半的肘候,第三次支付是办产权证的时候,每次支付款所占份额值得商讨。一般是第一次支付为总额40%左右,第二次支付为总额的40%左右,最后一次支付为总额的2O%左右
3、房屋预售过程中与银行关系的处理。
房屋预售过程中与银行有两层关系。一层关系是开发商与银行关系。开发商收回的预售应先偿还银行的土地抵押贷款,然后根据工程形象进度再向银行申请施工贷款,再用第二次回收的售房款偿还土地抵押贷款或偿还先期的施工贷敖,做到一手贷款、一手还款。另一层关系是购房者与银行关系。购房者要支付购房款,一方面可以用自有资金支付,另一方面可以向银行申请抵押贷款。可以用自用资产抵押,也可以用预售房屋的产权抵押。因为申请抵押贷款封预售秀屋的产权证还没有办理,可由保险公司出示预售房屋产权担保的复印件进行抵押。
4、房屋预售过程中其他关系的处理。
①预售合同必须经国家公证机关的公证。
②必须建立房屋质量的保证体系。这个保证体系人员组成应是:开发商、项目经理、建筑师、监理工程师、预售房屋的房房者代表。
③房屋产权管理部门应对预售房屋的产权进行预登记。预登记能防止一房多售,保证房屋建成投入使用前的房屋合法转让。这样能防止出现不必要的产权纠纷,又能保证房屋转让国家增值税的收取,另外房屋产权部门对预售房屋转让价要有最高限价,防止房屋的投机炒卖。
5、房屋预售过程中应考虑房屋投入使用后的管理问题。
房屋的物业管理在房屋预售过程中就应考虑到。房屋是一种商品,应该实行售后一段时间内的保修保养,房屋保修保养费用应包含在房屋预售款项中。一种方案是开发商在项目完成后,保修保养l一2年;第二种方案是把这一部分保修、保养费用支付结社会上的物业管理公司,委托他们代为保修保养。