物业小区区分所有权界定
物业小区区分所有权界定
作者： 王能1 周咏馨2 季峰3 徐松红3
作者单位:1、东南大学项目管理研究所 2、盐城工
◆ 中图分类号：DF521 文献标识码：A
内容摘要：《物权法》对物业小区区分所有权界定具有重要意义，但仍有不完善之处。本文以登记为出发点，首先在《物权法》背景下从法律、实务等两个角度分析了我国大陆地区物业小区区分所有权的现状，并借鉴中国香港、中国台湾以及美国等地区现有做法，提出了完善我国大陆地区物业小区区分所有权界定制度的建议。
关键词：物业小区 建筑物区分所有权 登记 共有权
随着住房商品化发展以及大量多、高层建筑以小区组合形式出现，小区物业产权已逐步由计划经济时代单一公有权形式向国家、业主、开发商多种所有权形式转变，建筑物区分所有权逐渐引起人们的关注。但国内理论上和实务上对建筑物区分所有权都缺乏深刻研究。我国大陆地区直至2007年《物权法》颁布，才在法律上第一次明确该权利形态。其第70条规定建筑物区分所有权由专有权、共有权以及成员权组成。
物业小区区分所有权是由建筑物区分所有权发展而来。《物权法》将其纳入第六章“业主的建筑物区分所有权”范畴，实际上是扩展了建筑物区分所有权客体范围。因为建筑物区分所有权在初期其范围仅限于单个建筑物。如最早1804年法国民法典第664条将其定义为“一建筑物的各楼层属于不同所有人”以及1896年日本民法典第208条规定为：“数人区分一栋建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共用部分，推定其属于业主共有”等。当前区分所有权客体范围从单体建筑发展到整个物业小区，是社会和经济发展的双重结果。
由于我国大陆地区刚刚以法律形式明确区分所有权制度，尚处于初期阶段，有许多配套法律法规需要完善。所以本文在《物权法》背景下，以登记为视角，从法律、实务等两个角度分析了物业小区区分所有权的现状，并以我国台湾、我国香港、美国等地区为鉴，提出了完善我国大陆地区物业小区区分所有权的建议。
比较分析区分所有权界定状况
对于物业小区区分所有权的界定，相对登记环节而言[《房屋登记办法》（2008年发布）第30条规定房屋登记发生在竣工验收之后]，登记机构只应根据先前环节的界定结果（即专有和共有部分范围）将物权状态记载于登记簿之上即可。即登记环节之前区分所有权就应被明确界定。专有和共有部分具体范围究竟应该在开发建设、销售、登记哪个环节予以界定，法律对此没有明确的规定。
（一）法律上
在我国大陆地区，关于界定物业小区区分所有权的法律，以2007年《物权法》为分界点，在此之前我国的法律法规中没有明确的关于物业小区区分所有权的规定，如《城市异产毗连房屋管理规定》（1989年颁布）、《城市房地产管理法》（1995年实施）、《物业管理条例》（2003实施）等；《物权法》颁布之后，引起了现有法律体系的调整，如《房屋登记办法》取代《城镇房屋所有权登记暂行办法》（2008年废止）。
尽管《物权法》第73条规定道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房属于业主共有，在一定程度上起到了定纷止争的作用。但何为小区内公共场所、公用设施，《物权法》并未明确界定范围或给予判断标准，其他法律亦无相关规定。而《房屋登记办法》第31条规定房地产开发企业申请初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载。在尚未明确何为公共场所、公用设施之前提下，而又要求登记机关予以登记，则必将使登记机关陷入两难境地。
我国台湾、我国香港以及美国都有调节建筑物区分所有权关系的专门法律，并不是在《物权法》中详细规定区分所有的。如我国台湾《公寓大厦管理条例》（2000版） ；我国香港《建筑物管理条例》（2007修订版） ；美国有《统一区分所有物业产权法》，1977年公布，至1980年已有12个州基本上全盘采用该法，如弗吉尼亚州、华盛顿州等。
对于物业小区区分所有权界定，我国台湾《公寓大厦管理条例》第7条规定“社区内各巷道、防火巷弄、以及其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活上利用上不可或缺之共享部分”不得约定专用；我国香港《建筑物管理条例》将公用部分定义为：“建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；升降机、自动梯、升降机及有关的机械器材和放置机械器材的地方；游泳池、网球场、篮球场、壁球场以及包容或容纳任何运动或康乐活动设施的处所。但上述文书如此指明或指定的部分除外”。美国《统一区分所有物业产权法》第2.2条规定：若设立物业小区总协议书无其他规定，专有部分范围（边界）采用最后粉刷层学说，即指专有部分范围包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分。边界之内为专有部分，边界之外为共有部分，但边界内之承重墙、承重柱等维护结构安全之部分并不属于专有部分，而为专用共有部分。
（二）实务上
在我国大陆地区，根据我国房屋开发过程，在土地出让环节，土地部门根据规划部门提供之规划条件进行招标拍卖或挂牌公告（依据《城乡规划法》第38条），进而将规划条件纳入土地出让合同；在规划环节，规划部门依据控制性详细规划审批开发商修建性详细规划，对符合控制性详细规划和规划条件者，核发建设工程规划许可证（依据《城乡规划法》第40条）。由此可以得出，在土地出让环节和规划环节主要涉及规划条件，规划条件只要指地块位置、使用性质、开发强度等指标（依据《城乡规划法》第38条），并不涉及物业小区区分所有权问题。
在销售环节，开发商依据《城市商品房预售管理办法》（2001修正版）和《商品房销售管理办法》（2001年6月1日实施）申请商品房预售，对符合条件者（即取得土地使用权证、规划许可证、施工许可证等证件，并提交施工合同、商品房预售方案），房地产管理部门则予以颁发预售许可证。开发商在预售时向购房者出示预售许可证（依据《商品房预售管理办法》（第9条）和临时管理规约（依据《物业管理条例》（2007年）第23条）即可，而临时管理规约法定要求内容也并不涉及物业小区区分所有权问题（依据《物业管理条例》第22条），因此在销售环节物业小区专有和共有部分范围仍不清晰。
所以可以得出在整个开发建设环节，即土地出让环节、规划环节以及销售环节都不具有区分所有职能，而登记机关在房屋竣工验收后进行初始登记时必须对开发商申请之共有部分进行登记，因而目前在我国实际上是由登记环节承担区分所有职能，即在登记前先判断专有和共有，再予以登记。
在我国香港，开发商在楼宇预售或出售时必须与第一位购房者签订公共契约（简称公契），其依据《合约法》、《建筑物管理条例》和“1987年大厦公契指引”而制定。公契制定后必须报登记机关核批，经登记后才具有法律效力，建筑物方可对外出售。
公契中必须含有：对“公共地方”、“不可分割业权份数”等专业用语进行解释；列明业主的业权份数；明确界定公共部位、公共设施等，即可以归结为开发商必须按照《建筑物管理条例》和公契指引以及其他法律法规在公契中明确界定小区专有和共有部分范围，并报政府部门批准，方可对外销售。
我国台湾《公寓大厦管理条例》第44条规定公寓大厦之起造人于申请建造执照（类似于大陆建设工程规划许可证）时，应检附专有部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约。于设计变更时亦同。公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照（以具有建造执照为申请条件之一）所记载之用途及下列测绘规定，办理建筑物所有权第一次登记。第45条规定公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。
美国对于物业小区区分所有权的界定，《统一区分所有物业产权法》只作了原则性规定，具体范围则由设立物业小区总协议书根据各个小区具体特点予以明确。该法第2.5条规定设立物业小区总协议书应包含：在法律上充分说明物业小区范围内的全部建筑物及其他构筑物的情况；说明每间房屋单元边界及房号；共有部分以及指定共有部分范围；对进一步开发权作出说明等。
法律同时规定开发商必须严格按照程序，编制设立物业小区总协议书并送交当地不动产登记机关办理登记手续后方可对外销售。且在售楼时必须向购房者提供一份物业小区总协议书及其附件，凡认可或接受该文件并与开发商签订房屋买卖合同者，则在法律上成为设立物业小区总协议书的缔约方或签约方。设立物业小区总协议书随之对买卖双方产生法律约束力，开发商若擅自变更总协议书内容，则视为违约。当物业小区全部专有部分售完，设立物业小区总协议书则成为全体业主共同遵循之约定。
完善我国大陆地区物业小区区分所有权界定制度的建议
（一）以法律形式建立判断标准
鉴于《物权法》在判断物业小区区分所有权标准上缺位，应进一步以司法解释或其他形式予以明确判断标准。对于小区内公共场所、公用设施等法定共有部分，本文建议可以参照台湾地区方法，以生活上利用少之必不可少部分为业主共有；对现在可以明确生活上利用上之必不可少部分列明具体范围，如供水、供气、供电等公用设施。从而使物业小区区分所有权界定有法可依，如此可以有效防止开发商滥用其强势地位危害广大业主利益。
（二）明确区分所有权界定的环节
在我国港台地区以及美国，均是由开发商在销售环节界定区分所有，不动产登记机构在登记时物业小区专有和共有部分已经明确界定，其主要任务则是将满足买卖双方合意之界定结果记载于登记簿之上，符合登记机构之根本职能在于公示物权状态，以维护交易安全。而大陆地区开发商在销售环节并未对专有和共有进行明确说明，致使登记机构在登记时专有和共有范围并不明确，在登记环节必须先行区分，再予以登记，由于缺乏法律依据和买卖双方合意，导致登记机构在登记专有和共有部分时承担“裁判员”角色，一方面削弱登记机构发挥其公示物权之根本职能，影响我国不动产登记制度健康发展；另一方面也加重其风险责任。所以本文建议可以根据我国港台地区以及美国经验，要求开发商在销售前依法申明物业小区专有和共有部分范围，作为要约一部分提供给拟购房者，其若接受要约则合同成立。登记机构则只需根据买卖双方合意直接对专有和共有部分进行登记。
（三）提升临时管理规约的法律效力
不管是我国台湾住户规约草约、我国香港公契，抑或美国设立物业小区总协议书，其皆可以视为临时管理规约，在后续阶段都将成为全体业主共同遵循之规约，而其在前期皆承担定义专有和共有范围的功能，而我国大陆地区临时管理规约在明确界定小区专有和共有部分问题上则显示缺位（依据《物业管理办法》（2007修正版）第22条），所以本文建议临时管理规约中应明确单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备，在房屋销售预售时一并提交给购房者。从而使《物权法》、《房屋登记办法》与《物业管理条例》之间形成完整的法律链条，促使其各自有效地发挥法律效力，以使业主权利得到法律客观公正的保护。
参考文献：
1.聂其龙.论建筑物区分所有权[D].吉林大学，2007
2.高福平等.房地产法新论[M].中国法制出版社，2000
3.李云亮.政府指导的权利边界[J].现代物业，2007(15)
