小区内私搭乱建 业主如何维权

小区内私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题。物业公共区域和违章建筑如何定义？对于部分业主私自搭建违章建筑的行为，物管公司或自身权利受到侵害的业主应当如何作为？北京市海淀区人民法院对这些问题进行了法律解析。

    私盖阳光房 属违法建筑

    ●典型案例

    新华小区业主王刚，在未经规划部门批准的情况下，私自在自家楼顶外的露台上搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。新华物业管理公司据此诉至法院，要求王刚将搭建的阳光房拆除。

    王刚辩称，露台由其单独使用，其有权对露台上进行加盖，故不同意物管公司的诉请。

    经过审理，海淀区法院支持了新华物业管理公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。

    ●法官评析

    海淀区法院法官宋纯峰指出，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第二条第二款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划。物理上专属于特定房屋。销售合同有约定。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

    其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了 《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖的阳光房确属违章建筑范围，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益，所以理应立即拆除违章建筑。

    擅扩阳台面积 需恢复原状

    ●典型案例

    金府小区业主李欣，在入住小区时，与金府物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，均约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观（封阳台），不得改变其原设计功能和使用功能。

    李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施以扩大阳台面积。金府物管公司与其协商未果，起诉至法院，要求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。

    海淀区法院经审理后，支持了物业管理公司的诉讼请求。

    ●法官评析

    海淀区法院法官李晓馨认为，依据 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，上述案件中，李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物管公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物管公司的权利，同时也是义务。

    邻居私搭乱建 违建要拆除

    ●典型案例

    宋晓、王辛均为润中小区一楼业主，二人东西相邻。后宋晓在未与王辛协商的情况下，在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外建筑高平台和玻璃房屋。王辛认为宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，故诉至法院。

    海淀区法院经审理后，判决支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。

    ●法官评析

    海淀区法院法官宋纯峰认为，根据《物权法》规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第八十三条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由向法院提起诉讼。上述案件中，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻里王辛的利益。此时作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。